Finanzierung klären
In Gemeinwohl investieren
Gemeinwohlorientierte Immobilienprojekte leben von vielfältigem Engagement. Jede*r kann Gemeinwohlinvestor*in werden – durch ehrenamtliche Zeit, finanzielle Beiträge, Ideen oder durch das Einbringen eines Grundstücks oder Gebäudes. Solche Immobilien stammen oft von Städten oder einer Kommune – aber auch private Eigentümer*innen, Erb*innen, Kirchengemeinden oder Wohnungsgesellschaften können Immobilien einbringen. Genauso entscheidend sind Eigenmittel für den (Um-)Bau und für die ideelle Entwicklung, das heißt, um den Bauprozess zu begleiten und um Grundlagen im Community Building zu legen.
Die wirtschaftliche Tragfähigkeit ist eines von fünf Zielen unserer gemeinwohlorientierten Immobilienprojekte nach dem Initialkaptal-Prinzip. Das bedeutet: Nach der anfänglichen Investition in Sanierung, Um- oder Neubau und die partizipative Projektentwicklung soll sich das Projekt langfristig selbst tragen – ohne weitere Zuschüsse. Dafür müssen Investitionskosten und laufende Einnahmen in einem stabilen Gleichgewicht sein. Die Einnahmen bestehen aus Mieten, die dauerhaft erschwinglich bleiben sollen.
Die Finanzierung erfolgt aus einer Kombination aus
- Eigenmitteln für die bauliche Umsetzung und die partizipative Projektentwicklung,
- Fremdmitteln, die über Mieteinnahmen inklusive Zinsen zurückgezahlt werden, und
- Fördermitteln zur Unterstützung gemeinwohlorientierter Ziele wie zum Beispiel Klimaschutz, bezahlbarer Wohnraum oder sozialer Zusammenhalt.
Ein durchdachter Finanzplan bringt diese Komponenten in ein optimales Gleichgewicht und berücksichtigt die Rückzahlung der Fremdmittel über die gesamte Laufzeit.
Die Eigenmittel für die bauliche Umsetzung und die partizipative Entwicklung bleiben dauerhaft im Projekt.
Überschüsse für das Gemeinwohl
Finanzielle Überschüsse im Betrieb fließen direkt in den Betrieb der Gemeinwohlflächen und in gemeinnützige Aktivitäten im Stadtteil. Das nennen wir Gemeinwohlrendite. Dank der Gemeinnützigkeit der Projektgesellschaft tragen die Überschüsse dauerhaft zur Chancengerechtigkeit bei – und das für mehrere Generationen.
Finanzierung gut aufstellen
Die Finanzierung gemeinwohlorientierter Immobilienprojekte beruht auf einer durchdachten Kombination von Eigenmitteln, Fremdmitteln und Fördermitteln.
Eigenmittel für Bau und Sanierung
- Im Initialkapital-Prinzip setzen die Montag Stiftungen einen sorgfältig ausbalancierten Anteil Eigenkapital ein, um die Baukosten zu finanzieren.
- Diese Eigenmittel werden nicht verzinst, nicht zurückgezahlt und im Sinne der Gemeinnützigkeit dauerhaft für das Projekt bereitgestellt.
Eigenmittel für ideelle Entwicklung
- Neben den Kosten für die baulichen Maßnahmen entstehen Kosten für die gemeinwohlorientierte und kooperative Entwicklung.
- Dazu zählen die gemeinsame Visionsarbeit, partizipative Formate, Kommunikation und Öffentlichkeitsarbeit, Personal und die Betriebs- und Ausstattungskosten für ein Projektbüro.
- Ein Teil dieser Kosten könnte auch durch ehrenamtlichen Einsatz oder Spenden gedeckt werden.
- Dabei ist zu bedenken, dass gerade die Bauherr*innen-Rolle komplex ist und viel Fachwissen, Kontinuität und zeitliches Engagement erfordert.
- Die Montag Stiftung Urbane Räume stellt der Projektgesellschaft vor Ort jährlich rund 400.000 Euro für die gemeinwohlorientierte Projektentwicklung zur Verfügung – über einen Zeitraum von vier bis sechs Jahren. Nach Abschluss der baulichen Maßnahmen trägt sich die Projektgesellschaft durch Mieteinnahmen wirtschaftlich selbst.
Fremdmittel
- Der verbleibende Finanzierungsanteil wird durch Kredite gedeckt, die als Fremdkapital verzinst und abbezahlt werden müssen.
- Kreditverträge werden mit Banken abgeschlossen, die in der Regel einen Bonitätsnachweis verlangen – eine Herausforderung für neu gegründete Projektgesellschaften. Bürgschaften von Bürg*innen können hilfreich sein, die Bonität abzusichern.
- Die Zusammenarbeit mit regional verankerten Banken oder sozial orientierten Kreditinstitutionen (zum Beispiel Sparkassen oder Volks- und Genossenschaftsbanken) hat sich bewährt. Sie zeigen mehr Verständnis für gemeinnützige Konzepte und gemeinschaftliche Prozesse.
- Die Rückzahlung des Fremdkapitals inklusive dafür anfallender Zinsen erfolgt über die Mieteinnahmen über mehrere Jahrzehnte hinweg. Diese Finanzierungskosten müssen bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung und Mehrjahresplanung berücksichtigt werden.
Fördermittel
- Öffentliche Fördermittel, etwa aus der Städtebauförderung oder Wohnraumförderung, können eine wertvolle Ergänzung in der Finanzierung sein und den Anteil der aufzunehmenden Kredite verringern.
- Sie bringen aber auch eigene Anforderungen mit, die bei der Projektplanung berücksichtigt werden müssen. Dazu zählen Gestaltungsvorgaben, zum Beispiel bestimmte Grundrissformen oder Einschränkungen bei der gewerblichen Nutzung, Anforderungen an öffentliche und barrierefreie Zugänglichkeit, bestimmte Vergabeprozesse.
- Zudem erfordert die Beantragung von Städtebaufördermittel einen kommunalen Eigenanteil der durch einen Stadtratsbeschluss genehmigt werden müssen. Dazu ist es notwendig, Fachämter auf kommunaler Ebene, die Landesregierung und in vielen Fällen außerdem die Bezirksregierung in die Vergabe von Fördermitteln einzubinden.
- Mehr Informationen zu Fördermitteln
Mehrjahresplanung für Immobilienprojekte erstellen
Ein solider Finanz- und Investitionsplan schafft Sicherheit und eine klare Perspektive – nicht nur für das Projektteam, sondern auch für Banken, Erbbaurechtsgeber*innen und Finanzämter. Die Planung umfasst mehrere Jahrzehnte und zeigt, dass das Projekt langfristig tragfähig ist.
Was gehört in einen Investitionsplan?
- Laufende Kosten,
- Einnahmen aus Mieten oder Nutzungsentgelten,
- geplante Investitionen,
- Überschüsse als Gemeinwohlrendite für den Stadtteil.
Besonderheiten in der Bauphase
Die Bauphase ist besonders kostenintensiv. Deshalb betrachten wir sie in der Mehrjahresplanung gesondert und stellen die Kostenentwicklung über die Bauzeit und in die ersten Betriebsjahre hinein dar. Dabei rechnen wir einen Puffer von circa 20 Prozent der Baukosten für unerwartete Ausgaben, Kostensteigerungen und Mietausfälle ein. Wichtig: Dieser Kostenpuffer ist keine Luxusreserve, sondern, besonders beim Bauen im Bestand mit oft unerwarteten Erkenntnissen und Entwicklungen, eine wichtige Ressource.
Schritte zu einem Investitionsplan
1. Grobe Bedarfsermittlung
Es sollten die folgenden Bedarfe ermittelt werden: Baukosten, Instandsetzungskosten, Einrichtung, Betriebsmittel, Personal und Rücklagen.
2. Grundstückskosten verhandeln
- Frühzeitige Gespräche mit Eigentümer*innen.
- Ziel ist, eine Immobilie langfristig für mehr Gemeinwohl im Stadtteil zu sichern.
- Nutzung des Erbbaurechts: Möglichkeit, auf Erhebung des Erbbauzinses zu verzichten, solange das Projekt gemeinnützig ist.
- Juristische Beratung ist bei Grundstücksgeschäften, die auf Langfristigkeit abzielen, essenziell.
3. Genaue Kostenkalkulation
- Eine detaillierte Liste von Baukosten erstellen (zum Beispiel: Planungsleistungen, Handwerkskosten, Materialkosten) – am besten gemeinsam mit einem Architekturbüro.
- Ebenso die ideellen Kosten (zum Beispiel: partizipative Maßnahmen, nachbarschaftliche Projekte, Gehalt für eine*n Gemeinwohl-Manager*in, gegebenenfalls Miete und Einrichtung für ein Projektbüro vor Ort etc.) vorausplanen.
- Die Unterscheidung in Baukosten und ideelle Kosten ist entscheidend für die Investition in ein gemeinnütziges Immobilienprojekt.
- Wichtig: Zwischen umsatzsteuerpflichtigen und nicht umsatzsteuerpflichtigen Flächen unterscheiden, da bei Gemeinwohlflächen kein Vorsteuerabzug möglich ist.
4. Kosten der Gesellschaft planen
- Bereits zu Beginn des Projektes sollte der Mietausfall für durch die gemeinnützige Projektgesellschaft eigens genutzten Büroflächen berücksichtigt werden. Meistens sind nach der Bauphase weniger Menschen notwendig und daher auch kleinere Büroflächen.
- Ebenso sind die Personalkosten über mehrere Jahre in den Blick zu nehmen.
- Steuerberatung und Jahresabschluss bedürfen bei aufwendigen Vorhaben Beratung durch Profis, deren Beratungsleistungen einkalkuliert werden sollten.
5. Instandsetzung planen
- Zeitplan erstellen: Welche Baumaßnahmen müssen sofort gemacht werden und welche können ab drei Jahren nach dem Immobilienkauf erfolgen?
- Aus steuerrechtlicher Sicht bedeuten diese drei Jahre den Unterschied zwischen Herstellungs- und Instandsetzungskosten und der Unterschied in der Höhe der Abschreibungen kann bedeutend für eine Immobilie sein.
- Jeder eingesparte Euro, bedeutet mehr Gemeinwohlaktivität für den Stadtteil.
6. Eigen- und Fremdfinanzierung klären, Investitionsplan aufstellen
- Wie viele Eigenmittel stehen zur Verfügung und wie viel muss fremdfinanziert werden?
- Zinsen und Tilgungsraten haben Auswirkungen auf die Rückzahlungsdynamik.
7. Fördermöglichkeiten ausloten
- Fördermittel können zur Finanzierung beitragen und hilfreich sein, aber Beantragung und Auflagen bringen eigene Aufwände mit sich: Projektbeschreibung, Finanzpläne und Nachweise über die Gemeinnützigkeit sind erforderlich. Außerdem sind Antragsfristen zu beachten.
- Fördermittel sind in der Regel auch mit Zweckbindungen verknüpft. Diese müssen berücksichtigt werden und zum Projekt passen.
- Mehr zur Förderung von gemeinwohlorientierten Immobilienprojekten
8. Rückzahlungsplan aufstellen und Miethöhen berücksichtigen
- Wann und zu welchen Preisen sind Flächen vermietbar?
- Rückzahlung der Fremdmittel erfolgt über Mieteinnahmen.
9. Abschreibungsmodalitäten
- Abschreibungsmodalitäten für den Umbau haben Auswirkungen auf die Gewinn- und Verlustrechnung der gemeinnützigen Projektgesellschaft.
- Dies ist eine Besonderheit in der Gemeinnützigkeit, denn auch gemeinnützige Organisationen dürfen nicht dauerhaft Verluste erwirtschaften.
- Die Gewinn- und Verlustrechnung über mehrere Jahre sollte von Anfang an im Blick behalten werden. Die Gewinn- und Verlustrechnung muss (ab einer gewissen Unternehmensgröße) für das Finanzamt zum Zweck der steuerlichen Gewinnermittlung als Teil der Bilanz erstellt werden.
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Muster Schnellbetrachtung Wirtschaftlichkeit
- In der Muster Schnellbetrachtung Wirtschaftlichkeit werden die ersten groben Schätzungen der Bau- und Finanzierungskosten vorgenommen. Damit bekommt ihr bereits in einer frühen Phase der Projektentwicklung einen ersten Eindruck davon, ob ein Umbau und ein selbsttragender Betrieb wirtschaftlich machbar erscheinen. Spezifische Themen wie Optionssätze, Abschreibungen, Baukosten, der Einfluss von Fördermitteln und deren Konditionen sowie Kosten der Projektgesellschaft sind hier berücksichtigt.
- Dieses beispielhafte Berechnungsmodell mit den enthaltenen Näherungs- bzw. Überschlagswerten wird ohne Gewähr zur Verfügung gestellt. Insbesondere für die Erstellung der Bilanz solltet ihr dringend steuerrechtliche Beratung hinzuziehen.
- Je detaillierter die Kostenschätzungen vorliegen desto treffender können die Kosten in einer umfangreicheren Investitionskostenrechnung dargestellt werden.
Kein Umsatzsteuer-Vorabzug für Gemeinwohlflächen
Die langfristige Vermietung von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen ist nach Paragraf 4 Nummer 12 Umsatzsteuergesetz (UStG) grundsätzlich umsatzsteuerfrei.
Wer ein Gebäude baut und später zu gewerblichen Zwecken vermietet, kann als Vermieter*in zur Umsatzsteuerpflicht optieren. Voraussetzung ist, dass auch die künftigen Gewerbemietenden umsatzsteuerpflichtig sind. In diesem Fall können sich die Bauleute die auf Planungs- und Baukosten anfallende Umsatzsteuer als Vorsteuer vom Finanzamt erstatten lassen. Das geht aber nur für die Kosten der Flächen, die später auch wirklich umsatzsteuerpflichtig vermietet werden. Dieses Vorgehen bringt Vorteile für die Liquidität in der Bauphase. Die Erstattung wird in der monatlichen oder vierteljährlichen Umsatzsteuervoranmeldung beantragt.
Wichtig für alle anderen Flächen: Für Gemeinwohl-, Büro- und Wohnflächen, die nicht umsatzsteuerpflichtig vermietet werden, gibt es keine Vorsteuer-Erstattung. Das gilt für Flächen, die gemeinnützigen Aktivitäten dienen, ebenso wie für die Wohnraumvermietung. Auch die Herstellungskosten für Büros und Gewerberäume, die an Kleinunternehmer*innen, Sozial- und Gesundheitsberufe und andere umsatzsteuerbefreite Branchen vermietet werden, sind nicht vorsteuerabzugsfähig.
Ausnahme: Kurzfristige Vermietungen, zum Beispiel Ferienwohnungen oder Hotelzimmer, sind umsatzsteuerpflichtig und daher auch vorsteuerabzugsfähig.
Miethöhen fair berechnen
Ein wirtschaftlich selbsttragendes, gemeinwohlorientiertes Immobilienprojekt wird durch Mieteinnahmen getragen. Die Mieteinnahmen dienen
- der Rückzahlung der Fremdmittel inklusive Zinsen,
- der Finanzierung von Gemeinwohlaktivitäten im Stadtteil und
- der Bereitstellung von Raum zur gemeinnützigen Nutzung im Stadtteil.
Unser Anspruch ist, dass die Mieten, Neben- und Energiekosten langfristig für die Mieter*innen erschwinglich sind. Dazu orientieren wir uns: an den Mietniveaus im Stadtteil, an gesetzlichen Vorgaben für geförderten Wohnraum und am Modell der Kostenmiete.
Bei der Mietpreisberechnung von Wohnraum ist außerdem zu beachten, dass für geförderten Wohnraum Mietobergrenzen gelten, die nicht überschritten werden dürfen. Sie richten sich nach jeweils gültigen Förderkonditionen.
Zugleich dürfen eingenommene Mieten das ortsübliche Niveau im Rahmen der Gemeinnützigkeit nicht deutlich unterschreiten. Denn zu geringe Mieten werden als Individualförderung gewertet. Dies widerspricht dem Gedanken der Gemeinnützigkeit, da durch gemeinnützige Projekte die Allgemeinheit gefördert werden soll – und eben keine Einzelinteressen von nicht gemeinnützigen Unternehmen oder Privatpersonen.
Das Modell der Kostenmiete
Das Modell der Kostenmiete bietet für die Berechnung der Miethöhen weitere Orientierung. Es stellt eine gute Möglichkeit dar, Mietpreise aufgrund der realen Bau- und Herstellungskosten zu berechnen. Diese Kalkulationen können dann mit den am Markt erzielbaren Mieten abgeglichen werden.
Eine Erkenntnis: Sind die umgelegten Herstellungskosten höher als die bestehende Mietbelastung in der Umgebung, dann deutet das darauf hin, dass der Finanzierungsplan nicht tragfähig ist. Zuletzt erleben wir immer häufiger, dass die baulichen Herstellungskosten nur mit Unterstützung durch öffentliche Fördermittel eine leistbare Miete ermöglichen.
Ein Hinweis zum Modell der Kostenmiete: Das Modell wurde nach der Zweiten Berechnungsverordnung für den sozialen Wohnungsbau ausformuliert. Es wird seit 2003 nicht mehr für öffentlich geförderte Bauprojekte angewendet. Es ist aber weiterhin ein nützliches Instrument für gemeinwohlorientierte Projekte.
Baukosten und faire Vermietung hängen zusammen
- Höhere Kosten beim Bauen wirken sich direkt auf den Umfang der Gemeinwohlrendite aus.
- Mehrkosten könnten durch höhere Mieten ausgeglichen werden, was die Chancengerechtigkeit vermindern würde.
- Deshalb achten wir besonders auf kostenbewusstes und behutsames Bauen.
- Gemeinwohlorientierte Vermietung und Verwaltung: Neben dem genauen Blick auf die zu erwartenden Mieten ist für uns eine gemeinwohlorientierte Vermietung und Hausverwaltung wichtig.
Gemeinwohl zum Standard machen
Gemeinwohlorientierte Immobilienprojekte sind noch nicht der Standard. Daher ist es für uns wichtig, allen Projektbeteiligten deutlich zu machen: Mit Entscheidungen, die Kosten betreffen, habt ihr direkten Einfluss auf die Gemeinwohlrendite des Projektes! Da alle Überschüsse in das Gemeinwohl fließen, bedeuten Kostenersparnisse mehr Gemeinwohl, während Kostensteigerungen beim Bau die Gemeinwohlrendite verringern.
Gerade Mehrkosten sind im Bau nicht selten. Um sie abzudecken, müssen andere Rückzahlungsmodalitäten für die Fremdmittel ausgehandelt oder weitere Eigenmittel aufgetrieben werden. Allerdings haben wir auch erlebt, dass geplante Maßnahmen wegen Kostensteigerungen gestrichen werden mussten. Das wollen wir verhindern – mit einer vorausschauenden und realistischen Kostenplanung. Das fängt bereits in der Planung an, denn der Planungsaufwand erhöht sich zum Beispiel durch mehr Beteiligungsformate. Die Vielfalt der Ideen, die im partizipativen Planungsprozess entstehen, darf nicht zu aufwendigeren Planungen, zum Beispiel von Umbauten, führen und höhere Baukosten nach sich ziehen. Dieser Zusammenhang zwischen höherem Planungs- und Bauaufwand und Miethöhen ist für die Menschen, die sich im Rahmen von partizipativen Methoden beteiligen, meist leicht zu verstehen.
Um ein gemeinsames Verständnis für dieses Kostenmodell zu erarbeiten, binden wir Planer*innen und ausführende Firmen früh ein. Zeitpläne und Arbeitsaufwand zum Beispiel für Beteiligungsformate schreiben wir dann in Verträgen und Honoraren nieder oder beauftragen diese zusätzlich.
Bauliche und ideelle Kosten
Ob Sanierung, Umbau oder Neubau – in gemeinnützigen Immobilienprojekten lassen sich die Kosten in zwei Bereiche aufteilen:
- Baukosten und
- ideelle Kosten.
Die Trennung ist nicht nur steuerlich relevant, sondern schafft auch Transparenz und Sicherheit in der Projektsteuerung.
Tipp: Separate Konten für Baukosten, Mietverwaltung und ideelle Kosten erleichtern die Nachvollziehbarkeit.
Ideelle Kosten
Der ideelle Bereich ist im Steuerrecht der Kern aller gemeinnützigen Tätigkeiten einer gemeinnützigen Organisation. Was als gemeinnützig anerkannt wird, ist in Deutschland in der Abgabenordnung festgehalten. Bei unseren Projekten agiert eine gemeinnützige Projektgesellschaft in der Rechtsform gGmbH als Bauherrin und verwaltet die Immobilie. Dabei ist auf eine Nachvollziehbarkeit der Geldflüsse zu achten. Am besten werden Einnahmen aus der Vermögensverwaltung beziehungsweise Langzeitvermietung getrennt von ideellen Einnahmen und Ausgaben abgebucht.
Im ideellen Bereich fallen Kosten an. Diese umfassen alle Gelder, die zur Unterstützung der gemeinwohlorientierten Aktivitäten und zur Verfolgung der Ziele im Rahmen des Immobilienprojekts eingesetzt werden. Das sind Personal- und Sachkosten sowie Dienstleistungen, um Gemeinwohlaktionen und Vernetzungsanlässe zu schaffen.
Auch Baukosten können ideelle Kosten sein, zum Beispiel als Baukosten für einen Nachbarschaftsraum. Alle ideellen Aktivitäten und Anlagen verfolgen die Ziele des Immobilienprojekts und ermöglichen deren Umsetzung. Wir empfehlen dringend, euer Vorhaben mit einem*einer Steuerberater*in mit Kompetenz in der Betreuung von gemeinnützigen Körperschaften durchzugehen.
- Personalkosten: Das Team vor Ort ist eine Grundlage der Immobilienprojekte. Diese Stellen werden bereits geschaffen, bevor Mieten erwirtschaftet werden.
- Sachkosten: von Mietzahlungen über Möbel bis zur Kaffeemaschine – die nötigen Räume und ihre Ausstattung.
- Öffentlichkeitsarbeit: Um Ziele und Aktivitäten im Stadtteil bekannt zu machen, fallen Kosten für Logoentwicklung, Aufbau einer Website, Produktion von Broschüren an. Diese Kosten zählen auch zu den Sachkosten. Wir führen sie einzeln auf, da sie oft einen signifikanten Aufwand darstellen.
- Baukosten für rein ideell genutzte Immobilien: Anschaffungs- und Herstellungskosten für nachbarschaftliche Räume zählen gegebenenfalls in den ideellen Bereich, wenn sie ausschließlich für gemeinnützige Zwecke genutzt werden.
- Community Building: Finanzierung von Projekten, die die soziale Integration, Bildung, kulturelle Verständigung und Partizipation der Quartiersbewohner*innen fördern, zum Beispiel durch die Ermöglichung von nachbarschaftlichen Aktionen.
Außerdem wichtig zu ideellen Kosten
- Zielgerichtete Mittelverwendung: Bei gemeinnützigen Immobilienprojekten müssen die Mittel der Erfüllung des Zwecks der Gesellschaft nach der Abgabenordnung entsprechen.
- Nachhaltigkeit: Unserer Erfahrung nach werden Anschaffungen intensiver genutzt, wenn gemeinsam entschieden wird, was gebraucht wird. Das heißt, es stehen weniger Gegenstände ungenutzt herum, und im besten Fall werden die vorhandenen Dinge intensiv, aber pfleglich und von einem großen Personenkreis genutzt.
- Transparenz und Nachweisführung: Die transparente Dokumentation und regelmäßige Überprüfung der Mittelverwendung haben sich bei uns als zentrale Elemente für den Erfolg eines gemeinwohlorientierten Immobilienprojekts erwiesen. Eine Möglichkeit dazu bietet der Tätigkeitsbericht, den gemeinnützige Organisationen jährlich für das Finanzamt erstellen müssen.
- Zuwendung für ideelle Kosten im Initialkapital-Prinzip der Montag Stiftung Urbane Räume: Als Initialkapital werden die ideellen Kosten in der Entwicklungs- und anfänglichen Bauphase bei Projekten der Montag Stiftung Urbane Räume vollständig über Zuwendungen durch die Montag Stiftung Urbane Räume gedeckt. Diese Mittel sind ein direkter Beitrag zum Gemeinwohl und müssen später nicht zurückgezahlt werden. Bei uns bewegen sich diese Zuwendungen pro Projekt bei mehreren Hunderttausend Euro über mehrere Jahre. Diese Kosten können eventuell reduziert und hauptamtliche Tätigkeiten teilweise durch ehrenamtliches Engagement geleistet werden.
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Muster Mehrjahresplanung ideell
In der Muster Mehrjahresplanung ideell werden die ideellen Kosten für die Jahre der Umsetzung bzw. der Bauphase und den Übergang in den Betrieb dargestellt. Wichtig: Sie werden in diesem Dokument einzeln betrachtet - ohne die Baukosten in den Blick zu nehmen.
Baukosten
Bau- und Herstellungskosten sind Kosten, die mit der Planung, Errichtung und Sanierung einer Immobilie und der Baufinanzierung verbunden sind. DIN-Norm 276 teilt die Kosten der Immobilienentwicklung in Kostengruppen ein. Kosten für die spätere Instandsetzung sind davon getrennt zu berechnen. Alle Kosten werden in der Mehrjahresplanung berücksichtigt.
- Grundlage Flächenberechnungen: Die DIN 277 normiert die Berechnung von Grundflächen und Rauminhalten im Hochbau und dient als Grundlage zur Berechnung von Flächen. Also zum Beispiel ist genau festgelegt, was als Nutzfläche zählt. Die genauen Flächenberechnungen dienen dann wiederum als Grundlage für die Errechnung der Baukosten.
- Erwerbskosten: Kosten für den Kauf eines Grundstücks oder einer Bestandsimmobilie, inklusive Notar- und Gerichtskosten beziehungsweise Kaufnebenkosten.
- Grundstückskosten (Kostengruppe 100 nach DIN 276): Kosten für das Grundstück, inklusive Notar- und Gerichtskosten sowie Grunderwerbsteuer. Bei Projekten, die Grundstücke im Erbbaurecht übernehmen und in denen auf die Erhebung des Erbbauzinses verzichtet wird, solange der*die Erbbaurechtsnehmer*in gemeinnützig ist, entfällt dieser Posten zum Teil.
- Baukosten: Alle Kosten, die für die eigentliche Bauausführung anfallen, einschließlich Materialien, Arbeitskosten, Bauleitung und Bauüberwachung. In der DIN-Norm 276 werden diese Kosten in Baukonstruktion (Kostengruppe 300) und technische Anlagen (Kostengruppe 400) unterschieden.
- Außenanlagen (Kostengruppe 500 nach DIN 276): Diese Posten berücksichtigen sowohl das Abtragen als auch das Neuaufbauen von Konstruktionen, Vegetationsflächen und Beeten.
- Baunebenkosten inklusive Planungskosten (Kostengruppe 700 nach DIN 276): Genehmigungsgebühren, Versicherungen während der Bauzeit, Vermessungskosten, Erschließungskosten und eventuelle Abbruchkosten. Nach der DIN-Norm 276 zählen zu den Baunebenkosten auch die Planungskosten. Das sind Honorare für Architekt*innen, Ingenieur*innen und andere Fachplaner*innen sowie Gutachten und Genehmigungen, die für die Planung und Durchführung des Baus notwendig sind. Die Baunebenkosten machen unserer Erfahrung nach mehr als ein Viertel der gesamten Baukosten aus.
- Finanzierungskosten (Kostengruppe 800 nach DIN 276): Zinsen für die geliehenen Fremdmittel, Gebühren für die Kreditbereitstellung und eventuelle Absicherungskosten.
Außerdem wichtig zu Baukosten
- Budgetgenauigkeit: Eine präzise und realistische Kalkulation der Baukosten ist essenziell, um finanzielle Engpässe zu vermeiden. Besonders bei Bestandssanierungen haben wir erlebt, wie schnell unvorhergesehene Kosten auftreten können. Ein ausreichender Puffer hilft, solche Überraschungen abzufedern. Dafür schauen wir bei Risikopositionen genau hin und setzen zusätzlich einen allgemeinen prozentualen Risikoaufschlag von etwa 20 Prozent an.
- Zeitplanung: Verzögerungen im Bauprozess können die Finanzierung belasten. Eine Verschiebung der Fertigstellung ist besonders für Bestandsmieter*innen und künftige Mieter*innen schwierig. Wir planen Zeiträume möglichst mit Raum für Unvorhergesehenes und kommunizieren Verzögerungen zeitnah und transparent.
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Erfahrungswerte Kosten
- Ladet eine Liste mit Erfahrungswerten als Anhaltspunkte für Kostenhöhen herunter. Die Angaben sind ohne Gewähr, variieren von Projekt zu Projekt und sind als grobe Orientierung gedacht.
- Eine zentrale Erkenntnis ist: Auch ein gemeinwohlorientiertes Immobilienprojekt erfordert vorausschauende Planung und Puffer für Unvorhergesehenes von etwa 20 Prozent der geschätzten Kosten. Ein transparentes und faires Finanzierungsmodell wirkt auf langfristige wirtschaftliche Stabilität hin und ermöglicht mehr Gemeinwohl.
Vermögensverwaltung
In einem gemeinnützigen Projekt dienen die Erlöse aus der Vermietung einer Immobilie ausschließlich der Finanzierung gemeinnütziger Tätigkeiten. Die Immobilie gilt als Vermögen der gemeinnützigen Projektgesellschaft. Die Vermögensverwaltung umfasst alle Tätigkeiten der gemeinnützigen Projektgesellschaft, die ausschließlich dem Erhalt und Betrieb der Immobilie dienen.
Eine gemeinnützige GmbH ist auch im Bereich der Vermögensverwaltung von der Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit. Die Freistellung erfolgt durch das Finanzamt. Wird die gGmbH wirtschaftlich tätig, zum Beispiel mit Kurzzeitvermietung, betreibt sie einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb. Eine klare Trennung zwischen ideellen und wirtschaftlichen Aktivitäten ist steuerlich notwendig und organisatorisch sinnvoll.
- Langfristige Vermietung
Einnahmen aus der Vermietung von Gewerbe- oder Wohnflächen bilden die zentrale Säule der wirtschaftlichen Tragfähigkeit. Sie sind der Sphäre der Vermögensverwaltung zuzurechnen. - Zwischennutzung und temporäre Vermietung
Räume, die vor der endgültigen Nutzung oder zwischen Projektphasen zur Verfügung stehen, können temporär vermietet werden – etwa für Veranstaltungen, Workshops oder Pop-up-Nutzungen. Achtung: Diese Einnahmen sind in der Regel steuerpflichtig und müssen in einem wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb separat betrachtet und verbucht werden. - Verwaltungskosten und Rücklagenbildung
Ebenfalls Teil der Vermögensverwaltung sind die Kosten für die laufende Verwaltung der Immobilie, etwa für Buchhaltung, Steuerberatung und Geschäftsführung. Zusätzlich müssen Rücklagen für Instandhaltung und zukünftige Investitionen gebildet werden, um die Immobilie langfristig zu erhalten. Diese Kosten sind nicht Teil der ideellen Kosten und haben unmittelbare Auswirkungen auf die Bilanz der Gesellschaft. - Trennung von Bereichen
Eine strikte Trennung von ideellen Tätigkeiten und Tätigkeiten in der Vermögensverwaltung ist sinnvoll. Wir empfehlen die Einrichtung separater Kostenstellen und Konten, um Transparenz zu gewährleisten und den Überblick zu behalten.
Wichtig
Steuerliche Beratung
Ein*e Steuerberater*in sollte neben der Erstellung des Jahresabschlusses regelmäßig zur steuerlichen Betrachtung und Bewertung der Tätigkeiten im Sinne der Gemeinnützigkeit zurate gezogen werden.
Fördermittel in Erwägung ziehen
Förderprogramme bieten eine wertvolle finanzielle Unterstützung für gemeinwohlorientierte Immobilienprojekte – zum Beispiel bei Umbauten, energetischen Sanierungen oder sozialgerechten Quartiersentwicklungen. Besonders hilfreich bei der Finanzierung von Umbauten sind die Städtebauförderung, Wohnraumförderung und Programme zur energetischen Sanierung. Sie unterstützen nachhaltige und sozial gerechte Quartiersentwicklungen und bieten wertvolle finanzielle Entlastung.
Bei der Beantragung von Fördermitteln geht es oft um hohe Beträge und die Antragsprozesse sind sehr komplex. Fristen sind einzuhalten und Auflagen zu erfüllen. Es lohnt sich und spart oft viel Zeit und Aufwand, frühzeitig Beratung zu suchen. Beratung gibt es von Fördermittelgeber*innen, etwa bei den zuständigen Ämtern auf kommunaler Ebene, beim Land oder der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW-Bank). Häufig begleiten deren Mitarbeiter*innen die Immobilienprojekte vom Anfang bis zum Abrechnungsnachweis. Auch Stadtteilbüros, die einen Teil der Städtebaufördermittel verwalten, vor allem die nicht-investiven Mittel wie Verfügungsfonds, sind wertvolle Anlaufstellen.
Städtebauförderung
- Die Städtebauförderung hat ein klares Ziel: die Lebensqualität in Stadtteilen zu steigern. Gefördert werden Projekte, die Stadtquartiere aufwerten und erneuern – oft durch bauliche Maßnahmen wie die Sanierung von Plätzen, Wegen oder die Schaffung von Grünflächen und Infrastrukturen.
- Um Fördermittel zu beantragen, muss das Immobilienprojekt in einem förmlich festgelegten Fördergebiet liegen. Die Mittel kommen zwar vom Bund, werden aber von den Ländern ausgezahlt. Wichtig: Die Kommunen spielen eine zentrale Rolle. Sie wählen die Projekte aus und reichen die Anträge ein; der Stadtrat muss zustimmen, da die Förderung anteilig aus kommunalen Mitteln besteht. Wenn ein Projektbaustein mit Städtebaufördermitteln finanziert werden soll, muss die Bauherrin (bei uns ist das die gemeinnützige Projektgesellschaft) eine formale Partnerschaft mit der Stadt eingehen. Das bedeutet: Kooperationsvereinbarung, Finanzierungsvereinbarung und Mittelweiterleitungsvereinbarung sind erforderlich.
- Immobilienprojekte, die Städtebauförderung erhalten, unterliegen hohen Auflagen – etwa in Bezug auf Barrierefreiheit –, da sie für die Allgemeinheit zugänglich sein müssen. Es ist ratsam, die Grundstücke vor Baubeginn derart zu teilen, dass öffentliche Fördermittel nur auf ganzen, zusammenhängenden Grundstücken zum Einsatz kommen.
- Einmal bewilligt, werden die Mittel in der Regel als Zuschüsse gewährt, die nicht zurückgezahlt werden müssen. Es muss nachgewiesen werden, dass die Mittel den Auflagen entsprechend verwendet werden (per Mittelverwendungsnachweis). Ein guter Kontakt zu der Bewilligungsstelle in der Kommune ist für die Einhaltung der Formalitäten dringend zu empfehlen.
Wohnraumförderung
- Das Ziel der Wohnraumförderung ist: bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und zu erhalten. Gefördert werden Neubauten ebenso wie die Sanierung bestehender Wohngebäude – durch zinsgünstige Darlehen oder direkte Zuschüsse in Form von Tilgungsnachlässen. Die Gestaltung dieser Programme liegt in der Hand der Bundesländer.
- Das Prinzip dahinter: Geförderte Wohnungen müssen für eine festgelegte Zeit, oft zwanzig Jahre, zu bestimmten Mietpreisen angeboten werden (sie unterliegen der sogenannten Mietpreisbindung). Gleichzeitig müssen die zukünftigen Mieter*innen Einkommensgrenzen einhalten, die sie mit einem Wohnberechtigungsschein (WBS) nachweisen. Es gibt zudem Auflagen für Wohnungsgrößen und Zuschnitte, was bei der Sanierung von Altbauten besonders zu beachten ist.
- Einige Kommunen mit ausreichend Haushaltsmitteln haben zusätzliche Förderprogramme ins Leben gerufen, um den Bau von bezahlbarem Wohnraum weiter zu unterstützen.
Förderung für energetische Sanierung von Wohngebäuden
- Bei der Weiternutzung alter Gebäude spielt die Energieversorgung eine zentrale Rolle. Nachhaltige Energiequellen sind das Ziel, aber alte Bausubstanz kann hohe Heiz- und Energiekosten verursachen – und das bedeutet hohe Nebenkosten für Mieter*innen. Hier bieten sich Fördermittel an, um die Finanzierung neuer Energiequellen und die Sanierung zu unterstützen. Unserer Erfahrung nach muss genau nachgerechnet werden: Sehr hohe energetische Auflagen hinsichtlich des Energieverbrauchs von Immobilien treiben die Baukosten hoch, und das belastet bei einer Kostenmiete wiederum die Mietpreise. Ob eine Förderung in der Gesamtansicht tatsächlich zu einer Kostenentlastung führt und wie viel Energieeinsparung sie bringt, muss durch detaillierte Berechnungen geprüft werden.
- Die Förderlandschaft ändert sich momentan rasant. Da kann es hilfreich sein, regelmäßig nach neuen Programmen zu suchen, um die besten Konditionen zu finden. Ein Haken: Maßnahmen wie Dämmungen oder Photovoltaikanlagen können mit denkmalschutzrechtlichen Auflagen kollidieren. Hier ist Feingefühl gefragt, um alle Anforderungen im Sinne des Gemeinwohls gut zu erfüllen.
Weitere Fördermöglichkeiten
KfW-Förderprogramme
- Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet als Förderbank im Auftrag des Bundes eine Reihe von zinsgünstigen Krediten und Zuschüssen für energieeffizientes Bauen und Sanieren, den altersgerechten Umbau und die Schaffung von Wohnraum.
Europäische Förderprogramme
- Fördermittel der Europäischen Union (EU) können insbesondere für größere Projekte in Anspruch genommen werden, die überregional von Bedeutung sind und beispielsweise den sozialen Zusammenhalt stärken.
- Ein Beispiel ist der Europäische Fonds für regionale Entwicklung (EFRE). Ähnlich wie bei der Städtebauförderung werden zunächst Gebiete und Themen festgelegt, innerhalb derer dann einzelne Projekte eine Förderung beantragen können.
Denkmalschutz
- Stehen die betreffenden Immobilien(-ensembles) unter Denkmalschutz, sind einige Auflagen zu beachten. Ein enger Austausch mit den Unteren Denkmalschutzbehörden und Denkmalschutzbeauftragten ist unerlässlich. Zum Teil können spezifische Fördermittel für die fachgerechte Sanierung eines Denkmals beantragt werden.
Förderprogramme für Nachbarschaftsaktivitäten
- Wenn das Projekt sich im Betrieb selbst trägt, so wie es unser Betriebsmodell mit Gemeinwohlrendite vorsieht, werden diese Gelder nicht unbedingt gebraucht und können zum Beispiel die Finanzierung von Honoraren oder besonderen Anlässen unterstützen.
- Mehr Informationen zu unterschiedlichen Fördertöpfen für nachbarschaftliche Aktionen